COPROPIEDAD O CONDOMINIO.

La particular situación jurídica en que dos o más personas tienen en común la propiedad de una cosa, configura lo que los modernos llaman copropiedad o condominio (communio). Esta comunidad podía ser voluntaria, si era la resultante del acuerdo de los copropietarios individuales, como ocurría con las cosas aportadas a una sociedad o adquiridas en común; o incidental, cuando se constituía con independencia de la voluntad de los condóminos, tal el caso de herencia o legado correspondiente a varios coherederos o legatarios.

La concepción romana del condominio varió con el tiempo. En el arcaico consortium, que a la muerte del paterfamilias se formaba sobre los bienes heredados que permanecían indivisos entre tos hijos, cada uno de ellos podía disponer válidamente de la cosa común, como si fuera un único propietario. Más adelante se afirmó el principio de que el derecho de cada condómino quedara limitado por el concurrente derecho de los otros. Entonces la propiedad se tenía no ya sobre la totalidad, sino sobre una cuota intelectual o ideal del todo, porque como declara un fragmento de Ulpiano, “no puede ser de dos íntegro el dominio o la posesión, ni cualquiera ser señor de parte de la cosa, sino que tiene en parte el dominio de la cosa sin dividir” (totius corporis pro indiviso pro parte dominium habere) (Dig. 18, 6, 5, 15). Los romanos expresaban esta relación diciendo que los titulares tenían la cosa pro indiviso, es decir, no como si el todo fuese de cada uno, sino sólo por partes indivisas, de suerte que cada condómino tuviera derecho a .una cuota parte ideal o abstracta -no corporal- del bien en condominio.

Huellas de la antigua concepción romana del condominio quedaron, sin embargo, en dos instituciones: él derecho de acrecer (ius adcrescendi), que significaba la extensión ipso iure del derecho de cada copropietario sobre las cuotas abandonadas por los otros condóminos, y el ius prohébendi, que importaba la facultad de cada uno de oponer su veto, absoluto y arbitrario, a cualquier iniciativa de los otros copropietarios sobre el bien común.

En el derecho clásico cada comunero ejercitaba  pro partge sus facultades y tenía absoluta libertad para disponer de su cuota ideal. Sin embargo, para los actos que pudieran repercutir directamente sobre la cosa común, era menester lograr el consentimiento de todos, como si se tratara dé enajenar el bien, gravarlo con usufructo, establecer una servidumbre, etcétera. Lo mismo acaecía para la manumisión del esclavo tenido en condominio, la que si era hecha por uno solo de los copropietarios era nula e implicaba la renuncia a la cuota parte. En el derecho justinianeo se mitiga en sus efectos el ius prohibendi, que sólo puede ser ejercitado si beneficia a la copropiedad. Para los actos de disposición de la cosa, se tiende a hacer prevalecer la voluntad de la mayoría de los condóminos según sus respectivas cuotas.

EXTINCIÒN DEL CONDOMINIO.

Considerada la copropiedad por su naturaleza una institución de carácter transitorio, podía hacérsela cesar en cualquier momento, ya por voluntad de las partes, ya por decisión judicial, si no existía acuerdo. Cesaba voluntariamente el condominio cuando los comuneros así lo decidían, practicándose la división del bien común de conformidad con lo estipulado. La falta de consentimiento o la oposición a la división por alguno de los condóminos, autorizaba la partición del estado comunitario por vía de acción, mediante el ejercicio de la actio familiae erciscundae, si la comunidad existía entre coherederos, o de la actio communi dividundo, cuando el condominio no provenía de una herencia. De estas acciones, que se llamaron acciones mixtas (tam in rem quam in personam), sólo estudiaremos la última, porque de la actio familiae erciscundae hablaremos al tratar de la partición de los bienes hereditarios.

La actio communi dividundo se ejercitaba para lograr la división de la cosa común mediante resolución judicial. Esta acción, que era doble, porque en el iudicium cada parte asumía el papel de actor y demandado a la vez, estaba dirigida, no sólo a resolver una cuestión de carácter real- como era atribuir la propiedad a cada copropietario, sino también a decidir sobre-las relaciones creditorias u obligacionales que hubieran nacido entre los condueños (praestationes). De ahí el carácter mixto de las acciones divisorias.

En el juicio de división el iudex adjudicaba las respectivas porciones a los copropietarios que hasta entonces habían sido sólo titulares de una parte ideal. El libre arbitrio judicial permitía al juez establecer servidumbres, atribuir a uno solo de los condóminos la propiedad, indemnizando a los otros, dar la propiedad a uno y el usufructo a los demás, en fin, ordenar la venta del bien en subasta para dividir el precio entre los comuneros. También el juez tenía que pronunciarse sobre las praestationes que debían satisfacerse los condóminos, como la rendición de cuentas por las ventajas y los frutos que la cosa hubiere producido, la indemnización por los daños causados por quien administraba el condominio, así como sobre la restitución de los gastos realizados y los perjuicios que el bien común hubiere irrogado al administrador.