LA PROPIEDAD.

Al clasificar los derechos reales, dijimos que los hay de dos clases: derechos reales sobre la cosa propia (iura in re) y derechos reales sobre la cosa ajena (iura in re aliena). Pertenece a la primera categoría la propiedad o dominio, que reúne en sí todos los caracteres de los derechos reales y que tiene el contenido económico más amplio. No encontramos en las fuentes romanas una definición de la propiedad, vocablo que proviene del término latino proprieto, que a su vez deriva de proprium, que significa “lo que pertenece a una persona o es propio”. Partiendo de esta idea, podemos decir que la propiedad es el derecho subjetivo que otorga a su titular el poder de gozar y disponer plena y exclusivamente 'de una cosa.

El poder de gozar se resuelve en la utilización inmediata y di-recta del bien. En cuanto al poder de disponer, éste comprende tanto la disposición jurídica como la material. Dentro de la primera se cuenta la facultad de enajenar la cosa y la de constituir, a favor de otro, derechos, por lo común reales, pero- también de obligaciones, como locación, comodato, etcétera. La disposición material posibilita al propietario destruir, consumir, demoler la cosa, etcétera.

Sin embargo, la propiedad no agota su contenido en los pode-res de goce y disposición de la cosa, pues el mismo derecho le confiere otros que pertenecen a su naturaleza, como la pretensión del propietario de no ser privado de su derecho sino por causa de utilidad pública, legalmente declarada y mediante justa indemnización. En Roma tenía valor axiomático el principio que decía “lo que es nuestro no puede ser transferido a otro sin hecho nuestro” (Id quod nostrum est, sine factó nostro ad alium transferri non potest) (Dig. 50, 17, 11). Ello determinó que el derecho romano regulara el instituto expropiación, al menos en el período postclásico, según surge de una constitución de Teodosio del año 393, en que se determina la forma de llevarla a cabo y la manera de fijar el precio de la indemnización.

El contenido de la propiedad reside en la plenitud del señorío que confiere al titular, así como en su indeterminación y su amplitud en cuanto poderes concretos y potestad genérica, de manera que todo -dentro de los límites de lo lícito- debe considerarse permitido al propietario. Así, se ha podido decir que la propiedad romana es algo más y algo diferente de la suma del goce y la disposición. Pero la propiedad podía ser también menos que poder de disposición y de goce, por la concesión de un usufructo o la presencia de servidumbres reales y no por ello quedaba anulada, porque la propiedad romana y aquellas que se han configurado a su imagen y semejanza implican un “poder complejo omnicomprensivo, de alcance genérico e indeterminado: el máximo poder jurídico patrimonial, considerado desde el punto de vista cualitativo”.

a)         Elementos de la propiedad.

Cómo lo adelantamos, las fuentes romanas no nos. dan una definición del derecho de propiedad, ni llegan a utilizar siquiera una terminología uniforme para designarla. Así, encontramos los términos dominium, mancipium y proprietas, Sin embargo, los comentaristas condensaron el derecho de propiedad en sus elementos integrantes: el ius utendi, fruendi, abutendi y vindicandi.

Ius utendi o usus, era el derecho que tenía el propietario de servirse de la cosa y obtener todas las ventajas que pudiera ella reportarle, sin incluir los frutos; ius fruendi o fructus, importaba la facultad de gozar del bien obteniendo los frutos civiles o naturales que pudiera producir; ius abutendi o abusus, implicaba el poder de consumir la cosa y, por extensión, disponer de ella en forma definitiva y absoluta, y ius vindicandi constituía el derecho que tenía el propietario de reclamar el objeto de terceros poseedores o detentadores, consecuencia directa de que la propiedad era el derecho real por excelencia y, por ende, se lo podía oponer a cualquiera que perturbara su ejercicio (erga omnes).

b)        Sus caracteres.

Al considerar a la propiedad como el derecho real típico que se presenta en plenitud en cuanto atribuye al propietario todo poder lícito de utilización hasta la consumación de su objeto, se configura como el señorío más general -en acto o en potencia-, que tiene el titular sobre la cosa, y se caracteriza por ser absoluto, exclusivo, perpetuo e irrevocable.

Es un derecho absoluto en cuanto otorga a su titular el poder de gozar y disponer de la cosa como mejor le parezca, sin que persona alguna pueda impedir su libre ejercicio. El principio fue admitido en derecho romano sin limitación alguna, al punto de que se reconoció derecho al propietario de un fundo para utilizarlo aun en detrimento de terceros, siempre que hubiera ejercido su derecho sin el propósito de causarles daño. Sin embargo, ni siquiera en tiempos de las XII Tablas la propiedad privada de los romanos estaba libre de restricciones, y así encontramos desde la arcaica legislación, servidumbres legales que hacían que los propietarios tuvieran qué tolerar que sus vecinos entraran en la propiedad cada tercer día a recoger frutos caídos de sus árboles y que, en caso de reparaciones de los caminos públicos, los dueños de los inmuebles próximos debieran permitir que el tránsito pasara temporalmente por sus terrenos.

También el derecho de propiedad es exclusivo e individual en el sentido de que el propietario puede impedir, a quienquiera que sea, concurrir en el ejercicio de los poderes inherentes a la propiedad (ius próhibendi) y en la titularidad de ellos salvo, bien entendido, cuando una misma cosa pertenece, a la vez, a varias personas que ejercen así concurrentemente el derecho de propiedad. En tal supuesto, que configura la llamada copropiedad o condominio, cada copropietario tiene sobre la cosa un derecho individual que recae sobre una cuota parte ideal y abstracta del bien en condominio.

Se caracteriza igualmente la propiedad por ser un derecho perpetuo e irrevocable que subsiste con independencia del ejercicio que de él haga su titular, consecuencia del carácter absoluto y exclusivo que ella presenta, lo cual hace que no se conciba que el propietario que tiene sobre la cosa el más amplio señorío esté obligado a desprenderse de la misma en un tiempo determinado. Así, en Roma no estuvo admitido constituir un derecho de propiedad ad tempus, es decir, convenir que vencido cierto término la cosa adquirida retornara ipso iure al enajenante.

A estos caracteres típicos de la propiedad privada romana, los autores han agregado otros que, en alguna medida, pertenecían a su fisonomía particular. Se ha dicho que el fundo romano era inmune, lo que significa libre de todo impuesto o carga fiscal, lo que hacía que el tributo que por el bien solía pagarse revistiera carácter estrictamente personal. Tenía también virtud absorbente, porque todo lo que estaba en el fundo o se incorporaba a él -tesoro, plantas, edificios, etc.- pertenecía a su propietario de pleno derecho.

DISTINTAS ESPECIES DE PROPIEDAD

Hemos hablado hasta ahora de la propiedad como institución unitaria, pero es de señalar que dentro del devenir histórico del derecho romano se conocieron dos especies distintas de propiedad formadas al amparo de las dos grandes corrientes jurídicas (derecho civil-derecho pretorio), que por mucho tiempo fluyeron paralelamente, para unificarse finalmente en un sistema de derecho privado que tuvo su expresión legislativa en el Corpus Iuris Civilis.

En efecto, la institución propiedad estuvo regulada desde los más antiguos tiempos de Roma por el derecho civil o quiritario, que creó un señorío general y pleno sobre tas cosas, llamado dominium ex iure quiritium, organizado dentro de rígidos principios acordes con las características propias del derecho romano primitivo, Avanzando en la evolución, cuando el derecho pretoriano entró la corregir las instituciones del ius civile para acomodarlas a las exigencias de la equidad, al lado de la propiedad quiritaria apareció un nuevo dominio, carente de formalidades y de contenido más amplio, que se designó con expresiones circunlocutorias como in bonis esse o in bonis habere, y que los intérpretes han denominado “propiedad bonitaria o pretoria”. Con el derecho justinianeo estas dos clases de dominio se van unificando y en la compilación sólo queda un ligero vestigio de tal diferenciación.

PROPIEDAD QUIRITARIA.

El verdadero derecho de propiedad, la propiedad romana por excelencia, se designó bajo el nombre de dominium ex iure quiritium. Esta especial propiedad fue regulada por él ius civile y contó con la más amplia tutela legal por medio de la típica actío in rem, la reivindicatio.

Exigía para su existencia que el sujeto titular del derecho fuera un ciudadano romano y, desde luego, libre y sui iuris. La propiedad quintaría no era accesible a los extranjeros o peregrinos que no podían ser propietarios iure civili.

En cuanto al objeto sobre el que podía recaer el dominio quiritario si se trataba de cosas muebles debían pertenecer a la categoría de las res in commercio, y si eran inmuebles sólo cabía respecto de los fundos itálicos. Eran fundos itálicos, por oposición a los fundos provinciales, los situados en Italia o en tierras a las cuales se les hubiese concedido el privilegio del ius ítalicum, derecho otorgado, fuera de Italia, a las provincias conquistadas por los romanos, por cuya virtud quedaban excluidas del pago de impuestos ordinarios (tributum) y sus habitantes gozaban de los privilegios y exenciones que tenían los ciudadanos romanos en Italia.

Requeríase, por último, un modo de adquisición de la cosa objeto de propiedad quiritaria consagrado por el derecho civil como la mancipado, la in iure cessio, la usucapió, la adjudicatio y la lex.

En síntesis, este especial derecho de dominio ex iure quiritium solo podía ser ejercido por un ciudadano romanó, sobre una cosa romana y adquirido por un medio romano.

PROPIEDAD BONITARIA.

Esta clase de propiedad que tuvo reconocimiento legal en el derecho romano por la acción del pretor, se presentaba ante la falta de alguno de los requisitos necesarios para la existencia del dominio quiritario. Si el sujeto era incapaz porque se trataba de un extranjero; si el objeto no era idóneo, como cuando se transmitía un fundo situado en suelo provincial o si el modo de transmisión no pertenecía a los reconocidos por el derecho civil, caso que se usara la tradición, se transmitía una propiedad imperfecta, ya que no se configuraba el dominium ex iure quiritium. El pretor, entendiendo que el rigorismo del derecho civil debía ceder ante la intención de las partes de constituir el derecho real de propiedad, aunque faltara alguno de sus presupuestos formales, admitió que existiera otra propiedad, a la que se llamo genéricamente bonitaria o pretoria. Aquella especie de dominio se diversificó en tres modos distintos de propiedad: la propiedad peregrina, la provincial y la bonitaria propiamente dicha (in bonis) o pretoria.

a) Propiedad Peregrina.

Se presentaba esta forma de propiedad cuando el sujeto no era un ciudadano romano, sino un peregrino, quien por carecer del status civitatis, no estaba habilitado para gozar del dominium ex iure quiritium. Como los titulares de esta propiedad no podían ampararse en la reivindicado por ser acción del derecho civil, el pretor debió proteger el señorío de los peregrinos sobre sus cosas. Las modalidades de aquella protección no son bien conocidas y se presume que el empleo de fórmulas útiles debió ser el modo frecuente de amparar este especial dominio pretorio.

b) Propiedad provincial.

Cuando se transmitía un fundo sito en una provincia romana se configuraba otro tipo de propiedad bonitaria, la propiedad provincial. La denominación obedece al hecho de que los fundos provinciales, a diferencia de los itálicos, no estaban regulados por el ius civile y, en consecuencia, no podían ser objeto de dominio quiritario. Los inmuebles provinciales pertenecían al pueblo romano o al emperador y sólo se concedía a los particulares su simple goce o disfrute (uti fruí habere possidere), con obligación de pagar un estipendio o tributo a favor del Estado romano (agri stipendiarii o tributarii). Fueron protegidos con medidas pretorias hasta que contaron con la tutela de la acción Publiciana.

La propiedad provincial no podía ser transmitida por mancipatio, in iure cessio, ni por la usucapió, pero una institución semejante a ésta, la praescriptio longi temporis, posibilitó que si el inmueble provincial era poseído con justo titulo y buena fe durante diez años entre presentes o veinte entre ausentes, se convirtiera en verdadero dominium o proprietas.

c) Propiedad pretoria o “in bonis”.

Sé presentaba esta especie de propiedad bonitaria cuando se hubiera transmitido una cosa susceptible de dominio quiritario, entre ciudadanos romanos, sin los' modos solemnes del ius civile, como ocurriría si se vendiese una res mancipi y se la transfiriera por medio de la traditio. En el supuesto, hasta que el adquirente no alcanzara la calidad de propietario por la usucapión, la propiedad correspondía civilmente al enajenante. Su título de dominus podía llevarle a pretender reivindicar la cosa, y dado el rigor del derecho civil, su acción resultaba procedente. Mas como no se podía desconocer que admitir aquella situación contrariaba los más elementales principios de equidad, fue el pretor quien tuteló de diversas formas la propiedad pretoria o in bonis.

Otorgó al adquirente una exceptio rei venditae et traditae para paralizar la acción reivindicatoria interpuesta por el enajenante y la exceptio doli, de carácter general, que se concedía al presumirse una actitud fraudulenta de parte del transmitente que pretendía desconocer la transferencia realizada. Se completó el cuadro de las defensas de la propiedad pretoria cuando se llegó a tutelar al adquirente que hubiera tomado posesión de la cosa antes de la usucapión, con una acción real. En vez de la reivindicado, que no competía al propietario in bonis, porque no tenía el título de dominus, el pretor le otorgó una acción, llamada actio Publiciana, nombre derivado de su creador, el pretor Publicius, por la que ficticiamente se consideraba que el tiempo requerido para la usucapión había sido completado, lo cual hacía posible perseguir la cosa de manos de cualquier tercero y también del propietario.

La Publiciana in rem actio fue, pues, una defensa tan amplia y eficaz como la acción reivindicatoria, lo cual determinó que el derecho del propietario que hubiera transmitido la cosa mancipi por medio de la traditio, fuera un nudum ius, desposeído de todo beneficio, mientras aquel que teñia in bonis la cosa y gozaba de la protección pretoria era el verdadero propietario, aunque no tuviese tal calificación. Es ésta la razón por la cual los textos clásicos nos hablan de un dúplex dominium, por un lado el dominium pleno y, por otro, el dominium dividido en nudum ius quiritium e in bonis habere. Pero, habiendo caído en desuso la distinción entre res mancipi y nec mancipi y perdido actualidad los modos solemnes de transmitir la propiedad, desaparecieron también aquellas distinciones, porque el in bonis habere fue concebido como dominium, hasta el punto de que Justiniano, abolió la expresión nudum ius quiritium, por reputarla superflua.

Habiendo llegado a tener capacidad todos los súbditos romanos, sin distinción de ciudadanía, para ser titulares de las cosas en legítima propiedad; desaparecida, asimismo, la distinción entre fundos en suelo itálico y en suelo provincial y la de propiedad civil y pretoria, con el derecho justinianeo se llega a un criterio unitario de propiedad, elevando a la categoría de propiedad civil todos los casos que se habían reconocido como propiedad in bonis. A partir de entonces la propiedad se denominó indistintamente dominium o proprietas.