LIMITACIONES LEGALES AL DERECHO DE PROPIEDAD.

Hemos hablado del carácter absoluto de la propiedad romana y de su originaria rigidez, que se revelaba a través del fundo romano de la época quiritaria (ager limitatus), el cual constituía un territorio cerrado e independiente, con confines sagrados, en torno a los cuales existía un espacio libre de por lo menos quince pies en campaña (iter limitare) y de dos pies y medio en la ciudad (ambitus), para que fuese posible el tránsito y evitar así la necesidad de establecer servidumbres de puso. En el interior de aquella unidad territorial el señorío del propietario era tan extremadamente pleno, que no conocía otras limitaciones que las que voluntariamente él se fijaba.

Paulatinamente, sin embargo, las exigencias de la convivencia social fueron imponiendo diversas restricciones al derecho de propiedad, que es difícil reducir a un concepto unitario, pero que en su conjunto constituyeron el paso de un régimen absolutista a un sistema de solidaridad territorial. Aquellas limitaciones pueden agruparse en dos categorías: las impuestas por el derecho público y las que derivaban del derecho privado.

a) Limitaciones de derecho público.

Eran las sancionadas por el derecho público en atención a intereses generales y, por ende, tenían carácter inderogable. Entre las mismas hemos de recordar las siguientes:

1. La prohibición de cremar y enterrar los cadáveres dentro de la ciudad así como fuera de ella hasta una distancia de sesenta pies de los edificios. 
2.  El impedimento de retirar las vigas intercaladas en el edificio ajeno (tignum iunctum) mientras no se terminaran las obras, impedimento que se extendió a todos los materiales de construcción. 
3.  La prohibición de demoler un edificio para especular con la venta de los materiales. 
4.  La obligación de conceder el paso a través del fundo en caso de estar intransitable la vía pública, hasta que ésta fuera reconstruida. 
5.  El deber de los propietarios de fundos ribereños de permitir su uso al servicio de la navegación. 
6.  La facultad conferida, en el período postclásico, de buscar y excavar minerales en fundo ajeno, pagando un décimo del producto al propietario del fundo y otro décimo al fisco.

Es materia discutida si el derecho clásico había admitido, como restricción general, la expropiación por causa de utilidad pública previo pagó dé una indemnización. Las fuentes citan ejemplos a propósito de la construcción de acueductos públicos. De cualquier forma, puede sostenerse que el instituto expropiación fue reconocido por el derecho justiniano, el cual afirma que la communis commoditas y la utilitas reipublicae debían prevalecer sobre los intereses de los individuos.

b) Limitaciones de derecho privado.

Estas restricciones fueron impuestas en atención a un interés particular, razón por  la cual pudieron ser derogadas por la voluntad de los interesados. La mayor parte de ellas derivan de las relaciones de vecindad y se remontan a épocas muy antiguas. En el período postclásico se las llama “servidumbres legales” porque, creadas anteriormente por voluntad de los particulares, deben en esta época su existencia a un imperativo de la ley.

Entre los principales casos de restricciones de derecho privado a la propiedad, merecen citarse los siguientes:           

1. Cuando las ramas de un árbol se extendían sobre el fundo del vecino, el propietario de éste, perjudicado por la sombra que aquellas proyectaban, podía, según la Ley de las XII Tablas, exigir del dueño del árbol que lo aclarara podándolo hasta una altura de quince pies. Si el dueño del árbol desatendía el requerimiento, el propietario del fundo procedía por sí mismo a la poda, facultad que resultó confirmada posteriormente con la creación del interdictum de arboribus caedendis. 
2.  Las XII Tablas establecieron en favor del dueño de un fundo el derecho a penetrar en el de su vecino para recoger la bellota del propio árbol caída en él. Tal facultad fue reconocida también por el pretor en el interdictum de glande legenda, disponiendo que la entrada podía hacerse en días alternos. Lo que antes se refería exclusivamente a la recolección de bellota, se extendió después a toda clase de frutos. 
3.  El dueño de un inmueble, que no podía tener acceso a camino público sin pasar por un fundo ajeno, o si le era extremadamente difícil hacerlo, tenía derecho de paso forzoso por aquel predio. 
4.  En la época postclásica se prohibía que las propias construcciones oscurecieran excesivamente la casa del vecino, disponiéndose que nadie levantara edificios a menos de cien pies de distancia de los ya existentes. La legislación justinianea estableció que el propietario debía tolerar el saliente del muro de propiedad del vecino siempre que no excediera de medio pie. 
5.  Todo edificio nuevo debía ser construido a doce pies de distancia, por lo menos, del ya existente, o a quince, si era público. La altura de los edificios no podía ser superior a cien pies. 
6.  La inmisión de humos, aguas, etc., provenientes de un predio vecino, cuando no excediera la cantidad normal y ordinaria, debía ser admitida por el propietario del predio que la sufría. En caso de superar la cantidad tolerable, podía el propietario afectado hacerla cesar, utilizando el interdictum uti possidetis. 
7.  Quien por efecto de instalaciones o transformaciones realizadas en su propio predio perjudicara al vecino, provocando una mayor afluencia de aguas pluviales al fundo de éste, podía ser de-mandado por la actio aquae pluviae arcendae, ejercitada por el vecino afectado para exigir la supresión de aquellas modificaciones e instalaciones de quien las hubiera hecho, además de la correspondiente indemnización. 
8.  En caso de que el propietario de un predio resultara expuesto al peligro de que el edificio del vecino se derrumbara causándole daños, concedía el pretor, a petición del propietario amenazado, la seguridad de obtener, mediante la cautio damni infecti, del propietario del edificio ruinoso, la reparación completa del perjuicio que la ruina le provocara. Si el dueño del edificio que amenazaba ruina no prestaba tal caución, el pretor otorgaba la posesión del inmueble peligroso al propietario amenazado (missio in possessionem ex primo decreto) y si aquél persistía en su negativa le era atribuida a éste la propiedad bonitaria del inmueble (missio ex secundo decreto). Si había oposición del dueño del edificio ruinoso a la missio in possessionem, el vecino tenía contra él una acción para reclamar la indemnización de los perjuicios.