LA PROPIEDAD.

Al clasificar los derechos reales, dijimos que los hay de dos clases: derechos reales sobre la cosa propia (iura in re) y derechos reales sobre la cosa ajena (iura in re aliena). Pertenece a la primera categoría la propiedad o dominio, que reúne en sí todos los caracteres de los derechos reales y que tiene el contenido económico más amplio. No encontramos en las fuentes romanas una definición de la propiedad, vocablo que proviene del término latino proprieto, que a su vez deriva de proprium, que significa “lo que pertenece a una persona o es propio”. Partiendo de esta idea, podemos decir que la propiedad es el derecho subjetivo que otorga a su titular el poder de gozar y disponer plena y exclusivamente 'de una cosa.

El poder de gozar se resuelve en la utilización inmediata y di-recta del bien. En cuanto al poder de disponer, éste comprende tanto la disposición jurídica como la material. Dentro de la primera se cuenta la facultad de enajenar la cosa y la de constituir, a favor de otro, derechos, por lo común reales, pero- también de obligaciones, como locación, comodato, etcétera. La disposición material posibilita al propietario destruir, consumir, demoler la cosa, etcétera.

Sin embargo, la propiedad no agota su contenido en los pode-res de goce y disposición de la cosa, pues el mismo derecho le confiere otros que pertenecen a su naturaleza, como la pretensión del propietario de no ser privado de su derecho sino por causa de utilidad pública, legalmente declarada y mediante justa indemnización. En Roma tenía valor axiomático el principio que decía “lo que es nuestro no puede ser transferido a otro sin hecho nuestro” (Id quod nostrum est, sine factó nostro ad alium transferri non potest) (Dig. 50, 17, 11). Ello determinó que el derecho romano regulara el instituto expropiación, al menos en el período postclásico, según surge de una constitución de Teodosio del año 393, en que se determina la forma de llevarla a cabo y la manera de fijar el precio de la indemnización.

El contenido de la propiedad reside en la plenitud del señorío que confiere al titular, así como en su indeterminación y su amplitud en cuanto poderes concretos y potestad genérica, de manera que todo -dentro de los límites de lo lícito- debe considerarse permitido al propietario. Así, se ha podido decir que la propiedad romana es algo más y algo diferente de la suma del goce y la disposición. Pero la propiedad podía ser también menos que poder de disposición y de goce, por la concesión de un usufructo o la presencia de servidumbres reales y no por ello quedaba anulada, porque la propiedad romana y aquellas que se han configurado a su imagen y semejanza implican un “poder complejo omnicomprensivo, de alcance genérico e indeterminado: el máximo poder jurídico patrimonial, considerado desde el punto de vista cualitativo”.

a)         Elementos de la propiedad.

Cómo lo adelantamos, las fuentes romanas no nos. dan una definición del derecho de propiedad, ni llegan a utilizar siquiera una terminología uniforme para designarla. Así, encontramos los términos dominium, mancipium y proprietas, Sin embargo, los comentaristas condensaron el derecho de propiedad en sus elementos integrantes: el ius utendi, fruendi, abutendi y vindicandi.

Ius utendi o usus, era el derecho que tenía el propietario de servirse de la cosa y obtener todas las ventajas que pudiera ella reportarle, sin incluir los frutos; ius fruendi o fructus, importaba la facultad de gozar del bien obteniendo los frutos civiles o naturales que pudiera producir; ius abutendi o abusus, implicaba el poder de consumir la cosa y, por extensión, disponer de ella en forma definitiva y absoluta, y ius vindicandi constituía el derecho que tenía el propietario de reclamar el objeto de terceros poseedores o detentadores, consecuencia directa de que la propiedad era el derecho real por excelencia y, por ende, se lo podía oponer a cualquiera que perturbara su ejercicio (erga omnes).

b)        Sus caracteres.

Al considerar a la propiedad como el derecho real típico que se presenta en plenitud en cuanto atribuye al propietario todo poder lícito de utilización hasta la consumación de su objeto, se configura como el señorío más general -en acto o en potencia-, que tiene el titular sobre la cosa, y se caracteriza por ser absoluto, exclusivo, perpetuo e irrevocable.

Es un derecho absoluto en cuanto otorga a su titular el poder de gozar y disponer de la cosa como mejor le parezca, sin que persona alguna pueda impedir su libre ejercicio. El principio fue admitido en derecho romano sin limitación alguna, al punto de que se reconoció derecho al propietario de un fundo para utilizarlo aun en detrimento de terceros, siempre que hubiera ejercido su derecho sin el propósito de causarles daño. Sin embargo, ni siquiera en tiempos de las XII Tablas la propiedad privada de los romanos estaba libre de restricciones, y así encontramos desde la arcaica legislación, servidumbres legales que hacían que los propietarios tuvieran qué tolerar que sus vecinos entraran en la propiedad cada tercer día a recoger frutos caídos de sus árboles y que, en caso de reparaciones de los caminos públicos, los dueños de los inmuebles próximos debieran permitir que el tránsito pasara temporalmente por sus terrenos.

También el derecho de propiedad es exclusivo e individual en el sentido de que el propietario puede impedir, a quienquiera que sea, concurrir en el ejercicio de los poderes inherentes a la propiedad (ius próhibendi) y en la titularidad de ellos salvo, bien entendido, cuando una misma cosa pertenece, a la vez, a varias personas que ejercen así concurrentemente el derecho de propiedad. En tal supuesto, que configura la llamada copropiedad o condominio, cada copropietario tiene sobre la cosa un derecho individual que recae sobre una cuota parte ideal y abstracta del bien en condominio.

Se caracteriza igualmente la propiedad por ser un derecho perpetuo e irrevocable que subsiste con independencia del ejercicio que de él haga su titular, consecuencia del carácter absoluto y exclusivo que ella presenta, lo cual hace que no se conciba que el propietario que tiene sobre la cosa el más amplio señorío esté obligado a desprenderse de la misma en un tiempo determinado. Así, en Roma no estuvo admitido constituir un derecho de propiedad ad tempus, es decir, convenir que vencido cierto término la cosa adquirida retornara ipso iure al enajenante.

A estos caracteres típicos de la propiedad privada romana, los autores han agregado otros que, en alguna medida, pertenecían a su fisonomía particular. Se ha dicho que el fundo romano era inmune, lo que significa libre de todo impuesto o carga fiscal, lo que hacía que el tributo que por el bien solía pagarse revistiera carácter estrictamente personal. Tenía también virtud absorbente, porque todo lo que estaba en el fundo o se incorporaba a él -tesoro, plantas, edificios, etc.- pertenecía a su propietario de pleno derecho.